Novostavby jen pro bohaté? Vlastní bydlení v Hradci je čím dál větší problém

Sehnat bydlení v Hradci Králové je v posledních letech čím dál náročnější, a to nejen kvůli neustále rostoucím cenám. Nemovitosti zkrátka nejsou.

„Najít kvalitní bydlení v Hradci je bohužel téměř nemožné. Týká se to pozemků, bytů i rodinných domů. K informaci o volné nemovitosti se často ani nedostanete a když už máte štěstí, tak patříte mezi více zájemců a tam už je pro realitního makléře velmi těžké najít klíč, komu spravedlivě prodat,“ říká finanční a realitní konzultant Petr Hofman.

Nedostatek je zejména novostaveb, kvůli čemuž je jejich cena tolik vysoká. Například za byt v jedné z novostaveb za hradeckým Petrofem chce prodávající 10 milionů korun. Byt má tři obytné místnosti a předzahrádku.

Novostavby versus paneláky

Jak ale upozorňuje Petr Hofman, výrazně předražené jsou zejména panelové byty. „Mnoho lidí si myslí, že novostavby jsou předražené, ale nemusí to tak být. Někomu může připadat výhodnější „ušetřit“ a koupit levnější, starší byt. Faktem je, že právě naopak „předražené“ jsou spíš starší byty, zejména ty panelové,“ říká realitní konzultant.

„Developerům se u novostaveb zdražují náklady na realizaci, zpřísňují se normy, náklady na pracovní sílu. To se samozřejmě propíše do ceny. Oproti tomu třicet až padesát let staré domy mají svá nejlepší léta za sebou, ať už se bavíme o technické stránce, užitné nebo co se týče vzhledu. A zateplení a jiné „záplaty“ to nezachrání. Problém je v tom, že rozdíl mezi takovými nemovitostmi není takový, jaký by měl být,“ vysvětluje Hofman.

I přes současné vysoké ceny nemovitostí se však podle finančních analytiků dá očekávat další nárůst, a to zejména u novostaveb. „Co málokdo ví, je fakt, že se jednou za deset let cena nemovitosti zdvojnásobí. Svou roli hraje inflace, zájem lidí o vlastní bydlení, nárůst počtu obyvatel nebo postupné přesouvání obyvatel z vesnic do větších měst. Do cen se ale promítají i socio-ekonomické faktory jako dnešní trend singles domácností a vyšší počet rozvodů. Z těchto důvodů je velmi nepravděpodobné, že by ceny nemovitostí do budoucnosti měly klesat,“ upozorňuje Petr Hofman.  

Bydlet v paneláku není žádná ostuda

Znáte přesný stav sexuálního života svých sousedů, podle pachů velmi dobře víte, co mají sousedé k večeři, a když otevřete okno, cítíte marihuanu, kterou sousedovic kluk tajně kouří na balkoně – i takto popisuje český internet bydlení v paneláku. Je ale rozdíl skutečně tak markantní?

„Celý život jsem bydlel v paneláku, nyní jsme s manželkou koupili na hypotéku byt v novostavbě. Hlavní rozdíl je hlavně možnost garážového stání, jinak kvalita samotného bytu je dost podobná. Jsem zvědavý, v jaké stavu tyto byty budou za třicet, čtyřicet let,“ říká Jiří Košťál z Hradce Králové.

Podobnou zkušenost má i Veronika Volfová. „Když jsme byt v novostavbě kupovali, ptali jsme se stavbyvedoucího, jestli bude od sousedů slyšet nějaký hluk. Doslova se nám vysmál, že tady nejsme v žádném zaplivaném paneláku a že nad námi budou moci tančit dupáka a my o tom nebudeme vědět. Skutečnost je taková, že slyšíme, jak sousedům ještě v deset večer pobíhají děti po bytě, velmi dobře je také slyšet hra na klavír, takže přesně můžeme sledovat, jak se sousedovic dcerka ve hře zlepšuje,“ popisuje mladá žena.

Zdaleka ale ne všichni obyvatelé novostaveb mají ale stejnou zkušenost. „V novostavbě bydlíme zhruba pět let a neměnili bychom. Ten komfort je oproti paneláku nesrovnatelný. Máme tři děti, které jsou dost hlučné, ale když se zeptám sousedů, ani o nás nevědí. Vyhovuje nám také dispozice bytu, která je vzdušná, modernější. Paneláky jsou unifikované, často nelogicky uspořádané, s úzkými kuchyňkami a chodbičkami,“ popisuje Jan Kalina s tím, že se v novostavbě díky přísným současným normám cítí i bezpečněji, například co se týče požární bezpečnosti.    

Lidé v novostavbách také většinou ušetří i další náklady za bydlení. „Lidé, kteří si koupí například o 700 tisíc levnější, ale starší byt sice ušetří tři tisíce na hypotéce, ale daleko víc přeplatí na energiích, a především musí měsíčně platit nemalé částky do fondu oprav,“ upozorňuje realitní konzultant Petr Hofman.    

I to je právě jeden z důvodů, proč je zájem o novostavby obrovský. „Často se nemovitosti ani do veřejné nabídky nedostanou. V případě novostaveb doporučuji oslovit developery, aby vás informovali o plánovaných projektech a zařadili do databáze. Dále existují na realitních serverech takzvaní hlídací psi, kteří vás budou informovat o nových nabídkách,“ radí Petr Hofman.

Zájem o novostavby ale zdaleka nemají jen mladé rodiny, ale také investoři, kteří byty skupují. „Dnes je prakticky nemožné uchovat hodnotu svých peněz na tradičních nástrojích jako je běžný nebo spořící účet. Proto mnoho lidí své finanční přebytky ukládá do nemovitostí a novostavby v tomto směru patří často mezi preferované. Většina z nich dají své byty trhu na pronájem. Samozřejmě ale někteří investoři můžou volit i variantu bez nájemníka,“ říká Hofman.

Mnoho novostaveb proto zeje prázdnotou, přestože jsou byty v nich beznadějně vyprodané. To je ale dost nevýhodné pro samotné město. Majitelé bytů totiž z velké části nejsou Hradečáci a právě přihlášení adresy trvalého bydliště má zásadní vliv na rozpočet města. Stát totiž obcím platí pouze za trvale přihlášené obyvatele.

Město expanduje, ale pomalu

Podle architekta Karla Schmieda, který spolupracuje na řadě developerských projektů nejen v regionu, sice nárůst výstavby v Hradci Králové je, ale malý, nepokryje poptávku.

„Hlavním problémem ale zůstává fakt, že v Hradci nejsou pozemky. A když už se někde volné plochy objeví, jde spíš o pozemky, které zbývají. Většinou tam bývá nějaký problém se spodní vodou nebo to bývají pozemky na kraji města u silnic. Samozřejmě město expanduje a bude expandovat dál. Jenže tady potom zase narážíme na problém chybějící infrastruktury,“ míní zdejší rodák, který navrhl například budovu digitálního planetária.

„Další věc je, že nové byty jsou dnes často už tak drahé, že si je může dovolit jen malá část obyvatel a tím ve městech vznikají takové VIP zóny, což také není dobře. Město by se mělo rozšiřovat tak, aby poskytlo bydlení jak lidem, kteří mají dostatek financí, ale aby zároveň bylo bydlení i pro takzvanou střední třídu,“ míní architekt.

Pozor na oblíbené terasovité domy

Mezi kupujícími jsou oblíbené především byty s velkými terasami a předzahrádkami. „Je to zvláštní trend. Chápu předzahrádky, které jsou nasměrované tak, že jejich majitel má soukromí. Ale když jdete po chodníku a někomu koukáte přímo na předzahrádku, to mi připadá divné,“ říká Karel Schmied.

Velkým trendem jsou nyní terasovité domy. Ovšem byt v takové novostavbě může do budoucna znamenat také řadu nepříjemných komplikací. „Přestože stavebnictví je dnes na velmi vysoké úrovni, tak terasy jsou velmi problémové, hodně tudy zatéká. Klienti terasy požadují, proto je developeři stále staví, ale pak jsou to ve finále právě klienti, kteří jsou z toho nešťastní, protože není výjimkou, když jim musí hned několikrát rozebrat celou terasu, aby zjistili, kudy teče do bytu pod nimi. Právě terasy bývají zdrojem zatékání do domů,“ upozorňuje architekt.  

Dalším problémem lokalit s novostavbami bývá málo parkovacích míst a málo zeleně. To se podle Karla Schmieda týká například lokality Na Plachtě za Petrofem. „Je to logické, developeři upřednostňují klasická parkovací stání před podzemními garážemi, protože ty jsou daleko nákladnější. Na druhou stranu ten standard bydlení je potom úplně jiný, už jenom v tom, že si nákup suchou nohou dovezete přímo do domu, kde vás nahoru vyveze výtah a nemusíte nikde běhat,“ míní architekt.

Jak ale sám přiznává, spolupráce architektů s developerskými společnostmi je o neustálém hledání kompromisů. „Je to někdy těžký boj, musíte protnout ty linie kšeftu, protože tu práci chcete dělat a na druhou stranu nejít za nějakou hranici, co už dělat nebudu. Často je to i o přesvědčování developera. A to se netýká jen parkování, ale například i zastavěnosti pozemku,“ dodává na závěr Karel Schmied.